Piața imobiliară si sindromul Caritas

Publicat

Ce urcă si coboară!

Câțiva dintre noi ne mai aducem aminte de vremurile când stăteam la coadă la Caritas. Ne aducem aminte ca bunurile de folosință îndelungată nu mai aveau preț. Frigidere, aragaze, televizoare, mobilă, nici nu ajungeau în depozite, ci se vindeau direct din camion. La orice preț!

Doi ani, 1992-1994, au fost suficienți sa creeze o altă paradigmă: „totul creste, nimic nu scade”. Tot ce e de vânzare are un preț variabil, de preferință în urcare. Cererea de apartamente din ultimii 10 ani alimentată anual de aproximativ 30.000 de noi locatari ai viitoarei metropole Cluj, a întărit această convingere și a dat și mai multă putere vânzătorilor. Și piața a devenit a lor! Nimic rău in asta. Toată lumea a profitat: taxe locale mai multe, taxe directe si indirecte mai multe, orașul înflorește și se dezvoltă.

Doar că există un principiu fundamental al economiei de piață, care poate fi pus in termeni ne-academici astfel: „ceea ce urcă si coboară”.

Piața apartamentelor se confruntă în prezent cu o „nouă normalitate” în ceea ce privește cererea și oferta. Pe de o parte, există puține unități disponibile – un rezultat al etapizării eliberării autorizațiilor de construcție în ultimii ani, pe de altă parte cererea pare sa fi rămas constantă, cu o variabilă: nu mai are aceeași putere de cumpărare.  După doi ani de inflație veniturile si economiile populației au fost „tunse” cu 28% (conform INSS în perioada decembrie 2019 – noiembrie 2022 inflația generală a fost de 28,02%) în timp ce prețul imobilelor / apartamentelor a crescut cu 70%. 

Această creștere a fost alimentată de:

  1. Scumpirea materialelor de construcție generată de începerea crizei energetice – noiembrie 2020;
  2. Compensarea inflației din anii respectivi, care deja începuse să își arate efectele;
  3. Achizițiile de bunuri imobile in perioada 2020-2021 cu cash / fără credit;
  4. Disponibilitatea creditului relativ ieftin si pentru diferite categorii de venituri;
  5. Programul guvernamental Prima Casă.

Ce s-a întâmplat cu cererea?

Banii de la saltea nu mai vor sa iasă in piață. Le e frica de prețurile mari, pentru ca în logica banilor nu are sens să plătești cel mai mare preț, când „tot ce urca si coboara”, nu-i așa? Prin urmare banii de la saltea așteaptă vremuri mai bune: prețuri mai mici, stabilitate economica, inflație mai redusă. Ah! Inflația si imobiliarele. Poate banii de la saltea si-ar găsi adăpostul într-o casă. Dar încă e prea scumpă. Mai așteptăm!

Familie tânără dorește apartament!

Cu venitul actual care a pierdut din puterea de cumpărare, ne permitem un apartament mai ieftin. Dacă în 2019-2020 să zicem ca o familie care câștiga RON 10.000 pe luna astăzi aceeași RON 10.000 pot sa cumpere marfa de RON 7,200. Prin urmare făcând un calcul empiric si aplicând aceeași logică în loc de un apartament de EUR 120.000 își va putea permite avans si rate pentru un apartament de EUR 85.000.

Să-și cumpere la periferie unde prețurile sunt la acest nivel. Hmm! În viața reală lucrurile stau puțin diferit. Familia are copii de dus la scoală. Familia are nevoie de acces la servicii medicale primare. Familia are nevoie de acces la cultură si educație. Familia are nevoie de acces la transport public. Periferia din păcate nu deține infrastructura necesară pentru a motiva o familie sa accepte această ofertă. Și banii familiei tinere vor aștepta vremuri mai bune. Deocamdată nu cumpărăm!

Și piața a devenit a cumpărătorilor!

Ce se întâmplă cu oferta?

Cum arătam la începutul articolului obiceiurile speculative mor greu, asta dacă nu ești nevoit să vinzi. Cine trebuie sa vândă va accepta realitatea și va vinde la prețul stabilit de piață.

  • Proprietarii de apartamente vechi nu sunt motivați să vândă decât daca se vor muta in altă parte și asta dacă le ajung banii să cumpere.
  • Dezvoltatorii care au finanțat construcția cu capitalul propriu au o decizie greu de luat: pe de o parte banii lor se devalorizează stând, pe de altă parte planul lor de afaceri s-a modificat substanțial datorită creșterii preturilor materialelor de construcție. O adevărată dilemă: vând si îmi asum un profit mai mic (daca mai rămâne ceva), nu vând si mă uit cum valoarea capitalului meu se devalorizează zilnic. Ar trebui să înceapă să se gândească la o strategie pentru recuperarea capitalului.
  • Dezvoltatorii care au finanțat construcția cu capital si împrumut. In privința capitalului e valabil punctul de mai sus. Creditul, pe de altă parte, în condiții inflaționiste favorizează debitorul, cu condiția să poată îndeplini serviciul datoriei curente și asta depinde de vânzările curente, sau de cash-flow. Concluzia ar fi ca trebuie sa vândă chiar si cu riscul diminuării profiturilor pentru a evita încetarea de plăți.

Dacă am cumparat pe vârful pieței?

Dacă strategia de investiții a fost de investitor pe termen scurt (cumpar azi si vând in 3 luni cu 10% profit) și n-ai apucat sa vinzi, cel mult poti sa inchiriezi ca să începi să îți aduci acasă capitalul. Despre randamente si investitii intr-un articol viitor.

Ce urcă și coboară!

Vânzătorii și cumpărătorii vor trebui sa accepte realitățile vremurilor în care trăim, căci piața imobiliară a devenit a devenit locul de joacă al cumpărătorilor, care au o putere mai mare sa negocieze un preț mai mic. Oferta nu poate decât să se alinieze cererii.

Banii sunt mai scumpi si vor continua sa fie scumpi încă o decadă. Inflatia nu se va diminua decât dacă Banca Centrală Europeană va decide să crească si mai mult costul banilor.

Criza energetică se va termina când oferta de curent electric va depăși cererea, iar gazul va fi utilizat eficient.

O economie în scădere sau stagnantă nu poate genera venituri mai mari pentru populație.

Fie că ești cumpărător sau vânzător, dezvoltator sau investitor, proprietar sau chiriaș la RE/MAX Grup de Lux vei găsi soluția cea mai bună pentru obiectivele si bugetul tau.

mari sau mici le vindem pe toate ce urca și coboară
ce urcă și coboară